Posséder un bien immobilier en indivision présente autant d’avantages que d’inconvénients. Etablie légalement ou conventionnellement, l’indivision engage plusieurs personnes dans la propriété d’un même bien. Cette situation permet d’établir un partage équitable entre plusieurs indivisaires. Mais, elle mène parfois à des situations de conflit complexes en cas de désaccord. Pour éviter les mauvaises surprises, le point sur les moyens d’en bénéficier et de s’en délier.
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L’indivision : principe et fonctionnement
Qu’est-ce que l’indivision dans l’immobilier ?
D’emblée, on parle d’indivision quand plusieurs personnes sont propriétaires ou disposent de la jouissance d’un même bien ou un groupe de biens immobiliers. Cette situation juridique confère à chaque indivisaire des droits à parts égales ou inégales mais de même nature.
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Chacun bénéficie d’un exercice de pouvoir au niveau de la gestion de l’indivision et du bien (gestion quotidienne, réalisation de travaux de conservation d’état, etc.).
Il est à noter que l’unanimité des indivisaires est obligatoire si le bien est sujet à des actes graves : vente, prise d’hypothèque, etc. Mais si désaccord est, une situation de conflit ou de blocage entre les propriétaires indivis est solvable par un vote à la majorité des 2/3 ou la saisine du tribunal de grande instance.
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L’indivision : dans quel contexte ?
Après un décès, les héritiers deviennent automatiquement indivisaires d’une part immatérielle du patrimoine du défunt. Cela se passe ainsi jusqu’au partage des parts physiques. Idem dans le cas d’un divorce.
Durant la procédure de séparation, les époux possèdent une part immatérielle des biens communs. Ce n’est qu’après partage qu’ils acquièrent leurs parts matérielles respectives. Dans ces deux cas, l’indivision est légale.
Toutefois, elle peut être conventionnelle. Effectivement, plusieurs personnes peuvent décider d’un commun accord de partager les droits d’un même bien immobilier. Cette pratique est aujourd’hui très prisée comme solution d’achat car les démarches sont moins contraignantes : ni formalités ni procédures compliquées.
Chaque indivisaire s'attribue une quote-part immatérielle du bien équivalant à sa contribution financière. Des quotes-parts mentionnées dans le titre de propriété notarié.
Ici, chacun doit régler les dettes issues du partage (travaux et impôts) en fonction de sa quote-part. Pour éviter les éventuelles insécurités et les manquements quant à la participation aux dettes et aux obligations, une convention d’indivision est conclue unanimement entre les propriétaires. Ce document est généralement valable 5 ans au maximum. Elle se signe devant un notaire.
Sortir de l’indivision
Il n’y a que trois issues possibles à une indivision.
La première est la vente du bien en indivision sur unanimité des accords des indivisaires. L’argent de la vente est dispensé entre eux à hauteur de leurs parts respectives (ou quotes-parts).
La seconde solution est le partage des biens indivis. Cela se fait à l’amiable. Chacun en perçoit un lot d’une valeur équivalant à ses parts et à ses droits. Ce partage se fait en présence de tous les indivisaires.
En cas d’absence d’un actionnaire, la démarche de fission doit être autorisée en amont par le juge des tutelles. Aussi, la présence d’un notaire est requise pour établir un acte liquidatif (recensement des opérations, estimation de l’actif et du calcul du passif).
Dans l’éventualité où le partage ne peut se faire de façon équitable, celui recevant un lot à valeur inférieure à ses parts est en droit de demander une soulte : une indemnisation de la part des autres indivisaires.
La dernière solution consiste en une vente de ses parts. Celui qui veut quitter seul l’indivision peut librement céder ses parts aux co-indivisaires ou à un tiers.